城市可以折叠 但土地不一定需要“多用”

龙门彪局2018-01-14 07:58

地,从土,从也。“也”意为“双向或多向延伸”。“土”与“也”联合起来表示。因此“地”这个字是以土为中心,向前后左右任意方向无限延伸,表达宽广的含义。

时下,北京人口数量激增,几千万人拥挤在这个城市中,已经很难再体会到“地”字中蕴含无限广袤的意义。

科幻作家郝景芳在自己的小说中,把城市空间分为三层,不同的人占据着不同的空间。虽然是科幻题材,但其中的故事是那么的现实。城乡结合部,楼下嘈杂的小巷子、小饭馆和大市场。向北就是CBD,向南就是乡村,这其实就是空间的三个层次。城市有不同的功能,每个功能堆砌在一块土地上,反复折叠。

或者,我们可以确定,城市的功能是可以折叠的,但土地的使用也可以“折叠”吗?“一地多用”或许更值得我们深思。

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什么是一地多用?

随着城市发展的进程加快,土地资源在城中心越发短缺,人流量的逐渐扩大导致市区可供应地块逐年递减。自从我国开始市场配置土地资源改革以来,政府供应土地采取的都是单一的出让方式,在一块土地上规划其他的使用功能,以确保土地综合使用率。在仅有的土地上发挥其最大的潜力。

2008年以来,我国大规模实施城镇保障性安居工程,保障性住房作为解决中低收入阶层住房需求、实现全社会居住目标的重要手段,在促进住房公平和社会稳定方面意义凸显。

前几年的房产市场政府一直坚持于“价高者得”的趋势,因此“地王”这个词频繁的出现在我们的视野中。导致在很长一段时间里,房产价格暴涨。面粉比面包还贵的问题住在中国房产市场迅速蔓延。因此政府决定改革土地拍卖制度,让土地与民生问题挂钩,避免土地的高价拍卖对民生造成危害。

“地少人多”拿地难已经成为业界的共识,政府再次想到了垄断赋予的力量,开发商要想获得土地中蕴含的利润,需要解决保障房的建设问题。以北京土地市场为例,如果开发商拿地后建设商品住房,很可能还需要建设公租房、公产房、等众多保障性住房,这就是所谓的“一地多用”。

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“一地多用”都用在哪?

商品住房项目配建保障性住房单元是近年来我国推广的一种保障性住房建设模式,过去一宗土地,一般只能有一种功能用途,而现在可以混合多种功能用途,有利于城市功能的结构优化。“一地多用”模式,将现行的一宗地只有一种用地性质的用地管理模式,变为以建筑功能使用需求为主体的复合性用地管理模式,摆脱过去单一用地带来的制约,较好地适应了城市功能提升,促进了产业转型升级。

简单的来说就是在房企拍地之前,政府可以要求这块地需要搭建相应的保障性住房,改变了过去粗放的、机械的单一性质用地管理模式,使今后用地管理变得更加精细、灵活,充分体现了以市场需求为导向的原则。此外,还能够使土地空间资源实现高效综合利用,进一步提高土地集约节约利用水平,实现土地空间资源价值的最大化。

但是管理层对于住宅价格规定了最高限价,拿地贵,限制多,因此开发商开始考虑拿地成本,心态更加谨慎,发商也面临着入市门槛高的困难。

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保障房入市 “混居小区”出现

商品房与保障房,一个价格高,另一个专供保障,两者性质、税收、价格迥异。但如今,遭遇发展瓶颈的楼市在探索新解法,这两者之间的通道正打开。保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。保障房的入市,让一部买房群体为之“狂热”,使得一部分商品房还没开始火爆就已经“过气”。

保障房的出现很大程度上潜移默化的影响着中国房产市场,影响着一部分消费者的购房心理,随着房地产市场的不断发展和成熟,逐渐主导房产市场的已经是消费群体和购房者的需求,决定开发商命运的显然是消费者群体。

从2009年开始,北京就出台了土地库捆绑出让政策,要求开发商所拍得的土地,在建造商品房的同时,也要建造一部分保障房例如:自住房、公租房等。2014年以后,北京几乎没有纯商品房地块,部分土地因竞争激烈,甚至最终以保障房的形态出让。造成最直观的现象就是,在商品房当中出现了一些保障房,直接影响了消费者心理。这种小区也可称之为“混居”小区,很多商品房业主会主动要求开发商建围栏,因为他们的购房成本更高,而且缴纳的费用标准也高于保障房业主。“有些小区的保障房和商品房价格,相差两到三倍。”因此造成一部分业主的不满,使得开发商处在进退两难的境地。

相对来说租房是当下居住最直接的一种选择,政府所占产权相对较高,也就是说我们买的房子不是完全属于我们自己,过了多少年之后我们的房子是要被国家收购的,种种因素导致购房人并不十分感冒。

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开发商心态有变化

政府规定,开发商在取得用地使用权时,必须按比例配建保障房;保障房必须分布在小区各幢楼中,不能单独建设,以避免同区不同质;配建比例按需分配。在各种保障房陆续入市后,可能会引发房产市场动荡。保障房受到疯抢,开发商重金拿地,精品住宅可能会遭遇冷。政府的出发点是好心,但却导致群众不买账,开发商拿地热情有所变化。

自调控以来,新房的销售价格以及房产企业的资金来源都被控制,外加很多土地出让有“附加条件”。此时,房产企业会重新核算自己的成本,激进拿地的风险较大。在多重因素的共同作用下,对于土拍,房产企业愈加理性,很多房产企业的对房产的预期和拍地热情已经开始改变。

纵观中国古代,地广人稀,首尾不能救应,古人感叹地多人少。而今确是车如流水马如龙。土地的稀缺潜移默化的影响着土地市场的走势,中国房地产市场始终都是热点焦点,随着房地产市场的不断发展和成熟,房产市场的主导已经不再是开发商决定,而是要考虑到消费者和购房者的需求,为此政府方面也在不断推进和改进相应的土地规划政策。“一地多用”可能还将是未来的主流模式,但这种中国土地市场现状和未来发展趋势值得我们深思。(文/孙莹)


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