券商预计2018年楼市:成交三四线熄火 一二线重新上路

TOM2018-01-14 06:59

1月11日讯,2017年中国楼市调控大招一轮接着一轮,硬生生的刹住了高歌猛进的一二线城市房价。请注意,这只是在政策强压下才造成的效果,一旦各大一二线城市放开调控政策,那么房价铁定还是要涨的,这已是一种现象了!最高层定调"房子是拿来住的,不是拿来炒的",可说归说,炒房的巨大利益迫使利益阶层不会放弃这块肥美的大蛋糕。上一年度预测时,大家都觉得,2017年成交量肯定下跌,而且幅度不会小,结果一二线的交易是冰封了,但三四线城市增长很快,前11个月下来,总成交面积还是增长了7.9%。

那么,2018年的中国楼市呢?多家机构认为,2018年中国楼市总体上呈现:"成交三四线熄火,一二线重新上路"!新融街宏观分析师认为三四线城市2017年的火爆,是经由拆迁(棚改货币化安置)的一次性刺激,属于"透支需求,延缓供应"的一次性刺激,短期内能推动房价和销量的上涨,但长期看,由于缺乏产业和人口支撑的情况下,棚改货币化安置的拉动效应将会逐渐减弱。此外,三四线购房人群的价格敏感度高,房价上涨后,需求也在一定程度上被抑制。

普遍机构人士认为中国房价不要指望太多,降不下来!在全国范围的普遍微涨之中,不同区域和城市同样会和销量一样,出现价格上的细微分化,比如长江证券认为一线城市涨1%,二线和三线城市涨5%,四线城市涨1%。

也有人指出租凭楼市的开始,是否会缓解高房价态势!小编告诉你,想多了!!!!一二线城市房价高,存量房不断增多,加上租售并举长效机制的政策导向,意味着这些城市的租赁市场空间很大。关于租赁房的政策文件,光全国性的,仅从2015年11月开始,国务院、国家税务总局、住建部(包括联合其他8个部门)发布的就有6项;地方性的,一二线城市更是一个接一个地出台政策。从2018年开始,在未来几年,长租公寓市场将迎来井喷,一方面租房的人越来越多,另一方面,各方机构争相进入长租公寓,企业数量也将快速增长。

政策房住不炒,差异调控主线不变

2017年房地产市场的调控有两大主题:因城施策和长效机制,在2018年会继续延续下去。

这一轮调控中,核心城市的调控力度已达到史上最严,限购、限贷、限售、限价和限地价五限并举,收紧的空间有限。不收紧的同时,也不代表可能会放松,因为租售并举的长效机制正在成为新的思路,有可能,一线城市再也看不到限购解除的那一天。而三、四线城市的行情不可持续太久,改变现状、采取普遍严厉政策的可能性也不大。更多的机构则认为土地市场的理性在于土地市场规则的变化,设置了竞拍的门槛,但不限制数量,令小企业参与的难度增加,变相减少了恶性的价格竞争。而土地财政本身,在短期不可替代。

当然了,我们可以预见的是,2018年出现地王的频率,依然不会太高。

【焦点关注】

楼市泡沫为何越吹越大?

1、短期,信贷杠杆撬动房价

钱流向哪里,哪里就会有泡沫。

这里的钱不仅指存量的钱,更指增量的钱--信贷,也可以说是信用/贷款/债务/杠杆,它是凭空产生的。

100万的房子,你只掏了30万首付(存量的钱),另外的70万是从银行借贷的(增量的钱)--是银行对你的信任而凭空创造出来的。

是的,短期看房价是由信贷杠杆撬动的:

日本房价起始于1980S年代的信贷扩张,终结于1990S年代初的信贷收缩;

美国房价起始于2000年互联网泡沫破灭后的信贷扩张,终结于2006年前后的信贷收缩;

中国历次调控房价涨跌最终靠的都是信贷。

是大量普通人借助信贷杠杆的东风推动了历次房价大涨,也因此才有"天下买房武功, 唯屌丝接盘不破"的说法。

信贷宽松--贷款就多--贷款流入楼市--而贷款就是钱--于是钱就流入楼市--钱多推动房价上涨。

2、长期,房价靠供需/财富积累

房价涨幅和经济增长并非迅速相关,而是滞后的--吃饱穿暖后,才会改善居住。

日本经济蓬勃发展于六七十年代,房价泡沫却处在八九十年代;

中国经济起飞于1980S年代,经过二十余年的积累,泡沫启动于2000S年代;

美国最近的一次的房产泡沫破灭于2007年前后,却因为1970S年代经济滞涨消除后,有八九十年代财富积累的底子;

城邦经济体的香港有些特殊,1997年前的房价大趋势上涨,因为经济繁荣、财富积淀的结果,而2004年开始的这波楼市泡沫则是由大陆资金南下推动的。

是的,财富的积累产生了住房的需求,需求的增加造成了房价的上涨,而若有信贷宽松的刺激,就极易产生楼市泡沫。

是的,城市房价的涨跌,长期取决于人口的流入及流入人口的财富多寡和创富能力。

历史最严政策"悄然而至",按过去经验,房价似乎陷入越调越高的怪圈,新一轮的调控从限贷限购升级到限售,从房地产市场延伸至金融去杠杆,这次是否能打破这个怪圈?


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